# สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่

การที่ผู้หนึ่งผู้ใดตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับโครงการหมู่บ้านจัดสรรแล้ว  บุคคลนั้นก็จะตกอยู่ในฐานะเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร    ซึ่งจะต้องมีหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้จัดทำขึ้นเพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายการดูแลสิ่งต่าง ๆ เช่นถนน สวน สนามเด็กเล่น อันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน    แต่หากบุคคลซึ่งเป็นสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรคนใหม่ที่ได้รับโอนที่ดินจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิมแล้วย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ชำระค่าสาธารณูปโภคได้   โดยที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะนำเรื่องการปลอดจากหนี้ในค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (หนังสือรับรองการปลอดหนี้) มาอ้างเพื่อให้ชำระหนี้ก่อนที่จะไปดำเนินทำนิติกรรมการโอนที่ดินไม่ได้

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

มาตรา 48  เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

มาตรา 49  ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง  ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

มาตรา 50  ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน  ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

เรื่องจริงอิงฎีกา/  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561

 ..........พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระแต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น  โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดินและไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง   เมื่อเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  โจทก์ไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา  จำเลยที่ 1 ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง